La regla general para determinar la forma y la cantidad en la que se participa en los gastos de la escalera es la cuota de participación. Esta cuota consta en la escritura de compra del piso. La cuota la fija el promotor del edificio cuando realiza la división horizontal de éste. En caso que no lo haya hecho, entonces corresponde a los diferentes propietarios acordar la cuota de cada departamento. Finalmente, en caso que los propietarios no se pongan de acuerdo, corresponde al juez determinar la cuota de cada vivienda.
Esta cuota se puede modificar, como norma general, mediante acuerdo unánime de todos los propietarios o, en caso de no llegar a ese acuerdo, por decisión del juez. Para tomar esta decisión, deberán concurrir suficientes razones que justifiquen adoptar esta decisión.
Normalmente, nuestra cuota determinará lo que cada departamento debe pagar, mensual o trimestralmente, para pagar los gastos de los elementos comunes del edificio. También determinará la cantidad que corresponde a cada departamento en caso de haber ganancias a favor de la comunidad. Esto es la norma general, puesto que los propietarios pueden acordar pagar todos por igual para sufragar los gastos de escalera, para adoptar este acuerdo será necesario que voten a favor todos los propietarios.
Muchas personas se encuentran en la disyuntiva de hacer o no testamento para regular la sucesión cuando mueran.
La respuesta para la pregunta de si es aconsejable otorgar testamento ante notario o no, siempre, desde mi punto de vista será afirmativa. Es altamente recomendable acudir a un notario para que plasme en el testamento la voluntad de la persona sobre quién quiera que sea su heredero, a quién quiere legar (dejar, donar…) alguno de sus bienes y quién quiere que sea usufructuario de sus bienes o de alguno de ellos. También se puede establecer que alguien tenga el usufructo de algún bien o de todos. La figura del usufructo normalmente se vincula con la pareja del difunto. Otra razón para otorgar testamento es que agiliza trámites a los herederos y les ahorra gastos de notario.
Lo que hay que tener en cuenta a la hora de otorgar testamento es que hay que expresar de manera clara quién es el heredero (o herederos). Luego se pueden legar (dejar, donar…) bienes a personas distintas de éste y es una situación válida en derecho.
En el testamento también se puede regular quién heredará si la persona designada como heredero ha muerto antes que el testador.
Si una persona muere sin otorgar testamento en Catalunya, la herencia será para sus hijos si los hubiere, si no para su cónyuge si aún están casados y conviven juntos y, a falta de hijos y cónyuge heredan los padres del difunto. Si faltan todas estas personas, heredará la Generalitat de Catalunya.
Cuando no hay testamento, los herederos deben acudir al notario dos veces, La primera para que el notario haga la declaración de herederos. La segunda, una vez declarados herederos y pasado un mes desde dicha declaración, para aceptar la herencia.
Si el difunto hizo testamento, sólo tendrán que ir una vez al notario para aceptar la herencia.
Sobre esta cuestión la Ley de arrendamientos urbanos es tajante. En el artículo 9 establece que la duración de los contratos de alquiler de vivienda será la que pacten las partes, pero si esta fuera inferior a 5 años, el contrato se prorrogará obligatoriamente hasta alcanzar dicha duración.
El contrato de alquiler sólo durará menos de este plazo si el arrendatario comunica al arrendador que no quiere renovar el contrato.
También la duración será inferior a este plazo si al momento de celebrar el contrato el arrendador comunica que necesitará la vivienda para destinarla a su domicilio antes de que transcurran los 5 años. Por lo tanto, es muy importante hacer constar la necesidad de destinar la vivienda a domicilio, por parte del arrendador, al momento de celebrar el contrato.
En caso de que, transcurridos los 5 años obligatorios, ninguna comunicara a la otra su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará por plazos de un año. Esta prórroga será como máximo de tres años.
Por lo tanto, la conclusión es que, si el arrendatario quiere, la duración del contrato de alquiler de vivienda será de 5 años, y si las partes no manifiestan nada al respecto, la duración podrá alargarse tres años más.
Transcurridos estos 8 años, estaremos en la figura llamada tácita reconducción que entiende que el contrato se renueva mensualmente (o según la forma de pago de la renta). Un consejo, en caso de entrar en tácita reconducción, negociad con el propietario un nuevo contrato, ganareis 5 años de alquiler.
En este punto la Ley de Arrendamientos urbanos es muy clara. El artículo 36 de la LAU dice textualmente: “El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución”
Por lo tanto, desde el momento en que el arrendatario entrega las llaves al arrendador, momento en el cual se entiende que el arrendamiento ha finalizado, se inicia el cómputo del plazo de un mes en el que el arrendador debe devolver en metálico la fianza al arrendatario. El tanto por ciento que genera la fianza, en caso que el arrendador no la devuelva dentro del plazo previsto, es el interés legal.
Por todo ello, resulta muy importante y, ala vez, práctico, firmar un documento de resolución del contrato de arrendamiento en el que quede plasmada la entrega de llaves y el pago de la fianza, descontados los conceptos que se puedan dar en cada supuesto (impagos de renta, suministros, desperfectos…), para dar seguridad jurídica a ambas partes.
Cuando un abogado "está de guardia" significa que debe ser localizable durante 24 horas por los organismos que requieran su intervención, ya sean las comisarías de los cuerpos de seguridad (Mossos, Policías locales ...) en caso de detenidos, ya sean los juzgados de instrucción en caso de imputados.
Las guardias, como ya he mencionado, pueden ser de imputados o de detenidos con carácter general. También pueden ser dentro de la jurisdicción de menores o en el turno especial de violencia de género, tanto para asistir a la víctima o al detenido de extranjería.
La actuación más normal es recibir una llamada de una comisaría o juzgado requiriendo la presencia del abogado para asistir a la persona que lo necesite y no haya designado un abogado de manera privada. Según sea en la comisaría o a los juzgados la actuación varía:
- En la policía, el abogado no puede hablar con el cliente ni ver el atestado (informe que hace la propia policía sobre los hechos), por lo tanto, la mejor solución es que la persona asistida manifieste que sólo quiere declarar en sede judicial.
- La actuación inicial en el juzgado, por contra, es muy diferente, ya que entonces el letrado tiene acceso a a todas las actuaciones que se han llevado a cabo y así puede asesorar correctamente a la persona asistida sobre que hay que declarar y que no, o decidir simplemente acogerse al derecho a no declarar.
La regulación hecha por la LEC que permite a los procuradores poder hacer las notificaciones a las partes me parece que hay es un gran acierto. El resultado es que ha agilizado uno de los trámites más problemáticos de un procedimiento judicial, la notificación de la demanda o el requerimiento de pago. Antes, si una persona no dejaba que le notificaran las resoluciones judiciales, podía alargar el procedimiento de una manera exagerada, perjudicando a la otra parte. O cualquier ciudadano podía ser víctima de un juzgado colapsado o sin personal suficiente.
A título de ejemplo, en procedimientos como los desahucios de finca urbana el propietario tenía el problema que el juzgado podía tardar mucho en notificar la demanda al arrendatario, ya que el horario en el que intentaban hacer la citación era de 9 a 14, de lunes a viernes. Como la gran mayoría de la población, esta persona estaba trabajando y por tanto la notificación dependía que ese día fuera a casa por estar enfermo o de vacaciones. Este hecho podía provocar un retraso mínimo de un mes o dos, según la diligencia del órgano judicial.
Si ahora el procurador del demandante puede practicar este acto de notificación, lo podrá hacer en horario de tarde, lo que aumenta de manera exponencial las posibilidades de éxito de la citación. Y eso sin restar garantías a la persona que debe recibir la notificación, ya que si no está en casa, el procurador deberá llevar dos testigos para acreditar que ha ido, no ha encontrado al interesado y ha dejado la notificación a el buzón o dentro del domicilio, por debajo del umbral de la puerta.
Por tanto, esta regulación es un gran acierto y es una posibilidad que recomiendo a todos los que os veáis en la situación detener que iniciar un procedimiento judicial.
